Tuesday, 3 July 2012

KEBIJAKAN KEUANGAN RUMAH SUSUN SEWA

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------



Abstrak

Pembangunan dan pengelolaan rumah susun, yang menjadi prioritas pembangunan di Indonesia beberapa tahun belakang ini, memiliki persoalan-persoalan. Dari internal pengelolaan rumah susun masih ditemukan persoalan terkait pengaturan keuangan dan juga kelembagaan yang ada. Sebagai contoh di rumah susun Cengkareng yang dikelola oleh Perumnas, terdapat persoalan dengan tarif sewa yang terlalu murah, jika dibandingkan hunian sewa yang lain. Untuk menaikkan tarif sewa pengelola memiliki kesulitan berkaitan dengan penolakan penghuni.

Penelitian difokuskan pada aspek pengelolaan keuangan rumah susun sewa. Juga langkah yang perlu diambil untuk mengeliminasi permasalahan terkait aspek tersebut. Hasil penelitian adalah rumusan kebijakan yang berkaitan dengan penataan pengelolaan keuangan rumah susun sewa.

Jenis penelitian merupakan ekstraksi dari curah pendapat dalam kegiatan workshop Persiapan Penyusunan Manual Penyiapan Pengelola Rusunawa, sehingga data yang digunakan untuk dianalisis merupakan data kualitatif. Nara sumber merupakan pelaku dari pengelolaan rumah susun, yang telah dipertimbangkan kompetensinya terhadap obyek penelitian.  

Rekomendasi penelitian berkaitan dengan sumber keuangan, usulan perhitungan tarif sewa, pemanfaatan hasil sewa sarusun & pendapatan lainnya, administrasi keuangan, analisis laporan keuangan,prosedure akunting dan otorrisasi pengeluaran, pengelolaan pinjaman, investasi & kerjasama, pengadaan barang & jasa, penyelesaian devisit operasi, denda/penalti. serta lembaga pengelola, tugas kewajiban dan hak Pengelola serta masalah kontrak.



Kata kunci:  rumah susun, sewa, pengelolaan, keuangan.





1.         PENDAHULUAN



Pembangunan dan pengelolaan rumah susun, menjadi salah satu prioritas pembangunan perumahan di beberapa kota di Indonesia beberapa tahun belakang ini. Hal ini disebabkan karena pertumbuhan penduduk yang tinggi dan semakin terbatasnya ketersediaan lahan di perkotaan. Dalam pengelolaannya, rumah susun menghadapi beberapa persoalan yang terkait dengan subyek pelakunya. Subyek pelaku yang dimaksud adalah pemilik, pengelola maupun penghuni rumah susun.

Persoalan yang dihadapi oleh pemilik rumah susun terkait terutama dengan 3 aspek, yaitu kualitas bangunan rumah susun (Heston, 2010). Kualitas bangunan sangat erat kaitannya dengan penggunaan bahan material yang dipakai, hal ini penting karena menurut pengembang harga jual unit rumah susun sekarang belum menguntungkan. Aspek berikutnya yang dihadapi oleh pemilik rumah susun terkait dengan isu kependudukan. Hal ini terutama berkaitan dengan masalah legalitas penghuni di suatu kawasan Rukun Tetangga dan Rukun Warga. Aspek berikutnya adalah berkaitan dengan koordinasi penyerahan aset antar instansi yang berkontribusi dalam pembangunan rumah susun. Aspek ini perlu diperhatikan karena masalah pengelolaan sangat dipengaruhi oleh kepemilikan aset.

Pengelola rumah susun secara umum menghadapi dua aspek penting dalam pengelolaan, yaitu terakait dengan sarana-prasarana (fisik) rumah susun, dan terkait aspek sosial-ekonomi (non fisik). Aspek fisik dalam pengelolaan menyangkut pemeliharaan sarana-prasarana yang bahkan saat serah terima sudah ada yang rusak. Selain itu, terdapat masalah penggunaan sarana-prasarana yang tidak sesuai dengan peruntukannya dan kurangnya fasilitas yang tersedia. Aspek non fisik yang dihadapi pengelola terkait dengan masalah kelembagaan pengelola, kompetensi pengelola, pengelolaan keuangan, masalah lingkungan, dan konflik yang terjadi.

Permasalahan yang dihadapi penghuni berkaitan dengan aspek pembiayaan yang harus dikeluarkan, budaya dan adaptasi tinggal dan lokasi tempat kerja. Dari subyek pelaku dari pengelolaan rumah susun, dapat terlihat bahwa masalah kebijakan pengelolaan keuangan ditemui oleh pengelola dan penghuni rumah susun. Masalah pengelolaan keuangan terutama dapat terlihat dari sudut pandang pengelola dan penghuni rumah susun.



2.         PERMASALAHAN



Latar belakang artikel memberikan gambaran perlunya untuk menyediakan aspek kebijakan yang tepat dalam pengelolaan keuangan di rumah susun, terutama yang cara penghuniannya dengan menyewa.



3.         KAJIAN LITERATUR



Tahapan utama dalam pengelolaan keuangan (Lewis, 2007) meliputi perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan (implementing), pengendalian (controlling), dan pengawasan (monitoring) sumber-sumber daya keuangan (financial resources) suatu organisasi untuk mencapai tujuan-tujuannya (objectives). Pengelolaan keuangan sebagai sebuah tindakan, diperlukan untuk menjaga kesehatan keuangan. Aspek yang menjadi perhatian, meliputi pengelolaan: sumber daya, resiko, organisasi dan pencapaian tujuan. Pengendalian keuangan dapat dilaksanakan dengan memastikan berjalannya sistem dan prosedur, sesuai dengan ketentuan dan ketetapan yang ada.

Pengelolaan keuangan membutuhkan sistem penganggaran keuangan dalam pelaksanaannya. Anggaran merupakan proyeksi penerimaan dan pengeluaran oleh suatu organisasi untuk mencapai tujuan dalam periode waktu tertentu. Tiga jenis utama anggaran, dalam akuntansi, yaitu : anggaran pendapatan dan belanja, anggaran modal dan anggaran kas/proyeksi arus kas.

Pelaksanaan pengelolaan keuangan melibatkan dua macam klasifikasi pengeluaran, yaitu biaya langsung dan biaya tidak langsung (Nainggolan, 2005). Biaya langsung merupakan biaya yang berkaitan langsung dengan kegiatan spesifik tertentu. Biaya tidak langsung merupakan biaya yang bersifat lebih umum dan keseluruhan yang tidak merujuk pada kegiatan spesifik. Indikator kesehatan pengelolaan keuangan dilihat dengan menggunakan neraca keuangan. Neraca keuangan merupakan daftar informasi aset dan liabilitas pada tanggal tertentu serta tinjauan sekilas posisi.

Pelaksanaan pengawasan dalam pengelolaan keuangan dilakukan dengan melakukan audit atau pemeriksaan. Audit memiliki sifat independen, dilakukan dengan melihat catatan, prosedur, dan kegiatan organisasi.















4.         METODOLOGI



Pembahasan pengelolaan keuangan pada rumah susun, mengacu pada notulensi pelaksanaan Workshop Manual Penyiapan Pengelola dan Penghuni yang dilaksanakan di Bogor, tanggal 13 September 2011.

Analisis dengan metode kualitatif, yaitu menggunakan teknik content analysis atau analisis isi. Analisis isi merupakan teknik penelitian untuk membuat kesimpulan yang dapat ditiru dan berlaku dari sebuah teks (atau bahan bermakna lain) sehingga ditemukan konteks penggunaannya (Krippendorf, 2004). Dalam kajian ini teks yang dipakai adalah notulensi pembahasan workshop.

 Analisis isi dapat memberikan wawasan baru, meningkatkan pemahaman peneliti tentang suatu fenomena, atau memberi informasi tindakan praktis. Teks akan memberikan arti penting sesuatu kepada seseorang, dibuat untuk memberikan makna, sehingga makna tidak boleh diabaikan.

Tahapan analisis isi:

1.    Mengklasifikasi tubuh teks yang merupakan data, sehingga analisa isi dapat dianalisis

2.    Menstrukturkan pertanyaan penelitian, supaya analisis dapat dilakukan untuk menjawabnya.

3.    Memahami tubuh teks

4.    Melakukan analisis konstruk yang operasional sehingga ditemukan konteks kesimpulan yang dimaksudkan untuk menjawab pertanyaan penelitian, yang merupakan pemenuhan dasar dari analisis isi

5.    Memvalidasi bukti, yang merupakan pembenaran akhir dari analisis isi

Obyek penelitian, sesuai dengan informan kunci (key informance) yang hadir dalam Workshop Manual Penyiapan Pengelola dan Penghuni, adalah wakil pengelola dari rumah susun sewa (yang dikelola) Perumnas di Cengkareng Jakarta dan rumah susun sewa mahasiswa Universitas Muhammadiyah Yogyakarta (UMY), yang disebut sebagai UNIRES atau university residence.

Rusun sewa Cengkareng dihuni kurang lebih 1920 orang, yang berasal dari berbagai daerah. memiliki kompleksitas masalah, untuk rusunawa menengah ke bawah. Terdapat dua pilihan, yaitu tipe 21 dan tipe 24 (Subkhan, 2008). Penghuni diseleksi berdasarkan pendaftaran peminat (gambar 1.).




Gambar 1. Rusunawa Cengkareng




Unires UMY dibangun dengan tujuan untuk memberikan wadah pembinaan kepribadian dan keislaman bagi mahasiswa UMY (gambar 2). UMY mendapat tiga twin blok Rusunawa, yang dimodifikasi sehingga menjadi desain cross blok dengan dana pendampingan internal. Satu gedung ditempatkan di sebelah utara kampus dan dua lainnya sebelah selatan.






Gambar 2. Unires UMY

sumber:  http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=250006&page=193



5.         DISKUSI



Berdasarkan kajian pustaka terkait pengelolaan keuangan, maka untuk penyelenggaraan rumah susun, hal yang berkaitan dengan pengelolaan keuangan paling tidak meliputi aspek: Sumber keuangan, Arus Kas/Menyusun Anggaran, Perhitungan Tarif Sewa, Pemanfaatan hasil sewa sarusun & pendapatan lainnya, Administrasi keuangan, Susun dan analisis laporan keuangan, Prosedure akunting dan otorrisasi pengeluaran, Pengelolaan pinjaman, Investasi & Kerjasama, Pengadaan Barang & Jasa, Penyelesaian devisit operasi.



5.1  Sumber Keuangan



Sumber pendapatan Unires UMY berasal dari uang sewa mahasiswa, usaha bisnis dan subsidi dari universitas. Menurut pengelola kebutuhan dana untuk mengelola unires UMY dalam satu tahun memerlukan Rp. 1 Milyar. Sumber dana sebesar Rp. 300 juta diperoleh dari Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

Pengelola Unires UMY memiliki rencana untuk mengembangkan bisnis di lingkungan rusun mahasiswa. Usaha yang sudah ada di lingkungan rusun misalnya adalah kantin rusun. Dengan mengembangkan bisnis, pengelola mengharapkan sumber pembiayaan pengelolaan rusun akan lebih banyak yang berasal dari keuntungan usaha, selain dari mahasiswa yang tinggal di rusun. Dengan mengembangkan usaha di lingkungan rusun, pengelola memiliki visi untuk memperkecil kebergantungan Unires UMY pada subsidi Universitas.

Dinamika diskusi mengusulkan adanya pembedaan untuk mahasiswa yang mampu dan kurang mampu. Mahasiswa yang mampu, membayar penuh (misal Rp. 500 ribu), sedangkan yang kurang mampu mendapat subsidi. Sumber subsidi dapat berasal dari bantuan rektorat.



5.2  Arus Kas/Menyusun Anggaran



Kepemilikan aset akan berpengaruh terhadap anggaran yang dibuat. Misalnya terdapat kasus rusun sewa dibangun dengan menggunakan dana APBN di atas tanah pemda. Anggaran APBD tidak dapat melakukan penganggaran aset APBN. Hal ini terjadi karena belum ada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) yang mengatur hal ini. Kondisi Unires UMY, tanah UMY (swasta) dan bangunan berasal dari APBN. Bila terjadi kerusakan kecil misal AC atau musibah besar missal kebakaran, akan menimbulkan masalah yang tidak mudah. Perjanjian awal Pemerintah dengan UMY adalah hibah konstruksi yang belum memikirkan dana sewa akan masuk anggaran UMY atau ke Negara. Selama ini UMY tidak pernah memberikan uang sewa ke Negara, karena masuk kategori swasta.





5.3    Perhitungan Tarif Sewa



Rusunawa Perumnas di Cengkareng dalam menentukan tariff, sejak periode sewa tahun 1996-2000-2004 masih mengacu pada Perda DKI awal yaitu Rp. 79.000 perbulan. Pengelola mengaku mengalami kesulitan untuk menaikkan tarif. Permasalahan penyesuaian tarif dilaporkan hingga DPR dan PTUN, namun pengelola kalah. Pengelola berusaha kembali menyesuaikan tarif sewa, dengan menuntut kembali ke pengadilan umum. Masalah tarif  yang tertunda menimbulkan tunggakan bayaran hingga Rp. 7,5 milyar. Penghuni rusunawa memiliki anggapan rusun yang dimiliki negara dibangun dengan uang rakyat.

Dinamika diskusi mengusulkan adanya masa transisi untuk masalah penyesuaian tarif. Dapat dilakukan dengan strategi mengurangi rasa kepemilikan, yaitu dengan melakukan pemindahan tempat hunian, misal dalam 24 bulan/2 tahun. Sehingga setiap penghuni kondisi psikologisnya tidak tetap. Misal dengan adanya rotasi hunian dari lantai 2 ke 4. Hasil survey lapangan, ditemukan unit rusun yang direnovasi dengan menggunakan lantai keramik. Renovasi yang dilakukan menunjukkan ketidaksiapan penghuni untuk meninggalkan/ pindah dari unit hunian yang mereka sewa. Penghuni perlu mendapat pemahaman bahwa biaya yang mereka keluarkan untuk meningkatkan kualitas unit tidak akan diganti, bahkan larangan perubahan kondisi.

Penentuan tarif dapat dibuat dengan rumusnya yang tetap, menggunakan koefisien angka sesuai kondisi daerah. Tarif perlu diatur dengan tegas dan legal. Penggunaan rumus 1/3 pendapatan dari perbankan, kurang dapat diberlakukan bagi MBR. Penentuan tarif sewa berdasarkan pengembalian modal atau dengan pertimbangan harga sewa di pasar.



      5.4 Pemanfaatan Hasil Sewa Sarusun & Pendapatan Lainnya



Pemanfaatan hasil sewa memerlukan kejelasan terutama terkait dengan kelembagaan pengelola keuangannya. Bentuk pengelola yang sudah memiliki aturan antara lain bentuk BLU/D, dan PNBP. Rusun sewa milik perumnas saat ini pengelolaan hasil sewa dan pendapatan lain masih ditentukan oleh direksi. Isu yang muncul dalam diskusi adalah transparansi. Upaya transparansi pengelolaan keuangan sudah dilakukan, tetapi tetap masih terjadi konflik, misal dalam pengadaan pompa.



5.4  Administrasi Keuangan



Unires UMY menerapkan peraturan untuk mahasiswa ketika masuk ke rusun, diwajibkan untuk mendepositokan uang Rp. 500 ribu. Digunakan sebagai penjamin untuk pengganti kondisi barang sarusun yang dihuni. Barang diberi harga tiap satuannya, dan akan dilakukan penghitungan ulang ketika mahasiswa tersebut akan keluar meninggalkan rusun sewa.



5.5  Penyelesaian Defisit Operasi



Perumnas sejak tahun 1980an sudah mengelola rusunawa, setiap tahun defisit Rp. 14 milyar. Pada tahun 2006 mendapat Kementerian PU. Perumnas beranggapan tugas yang didapat dari pemerintah untuk menyediakan hunian termasuk rusun, belum disertai inforamsi ke pihak mana dapat mengajukan PSO.



















6.         KESIMPULAN

Sumber pendapatan rumah susun sewa dapat bersumber dari: sewa; iuran; hibah; hasil kerjasama dengan pihak lain; APBD; APBN; dan lain-lain pendapatan rusun sewa yang sah. Semua pendapatan tersebut dapat dimasukkan ke dalam rekening bank yang resmi dari pengelola rusun sewa.

Biaya rusun sewa dapat dibagi menjadi biaya operasional (sesuai tugas dan fungsi) dan biaya non operasional (menunjang pelaksanaan tugas dan fungsi). Biaya operasional adalah antara lain biaya pelayanan untuk alokasi biaya: pegawai; bahan; jasa pelayanan; pemeliharaan; barang dan jasa. Biaya umum dan administrasi untuk alokasi biaya: administrasi kantor dan biaya promosi. Biaya non operasional dapat berupa biaya: bunga dan administrasi bank.

 Pengelola perlu melakukan pengelolaan kas dengan menyelenggarakan: perencanaan penerimaan dan pengeluaran kas; pemungutan pendapatan atau tagihan; penyimpanan kas dan mengelola rekening bank; pembayaran; perolehan sumber dana untuk menutup defisit jangka pendek; dan pemanfaatan surplus kas jangka pendek untuk memperoleh pendapatan tambahan. Penerimaan rusun sewa pada setiap hari disetorkan seluruhnya ke rekening kas rusun sewa dan dilaporkan kepada pejabat keuangan rusun sewa.

Dalam melakukan perhitungan tarif sewa, pengelola dapat memungut biaya ke penghuni sebagai bentuk imbalan atas jasa layanan yang diberikan rusun sewa berupa unit hunian dan atau unit usaha. Imbalan atas jasa layanan berupa tarif, dapat disusun atas dasar perhitungan biaya satuan per unit layanan atau hasil per investasi dana atau kewajaran harga pasar sekitar. Tarif sewa perlu mempertimbangkan kontinuitas dan pengembangan layanan, daya beli masyarakat, serta kompetisi yang sehat. Perubahan tarif periodik dapat ditetapkan untuk jangka enam tahun ke depan (misal tarif tahun ke dua 100.000, tahun ke tiga 150.000 dan selanjutnya)

Penyelesaian defisit operasi rusun sewa, dapat terjadi karena dua hal, yaitu adanya pelanggaran hukum dan biaya yang lebih besar dari pendapatan. Untuk defisit pada rusun sewa yang disebabkan oleh tindakan pelanggaran hukum, dapat diselesaikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan defisit pada rusun sewa yang disebabkan oleh biaya lebih dari pendapatan, selisih tersebut dapat ditutupi dengan kewajiban pelayanan publik PSO, subsidi silang dan penyesuaian tarif.

Administrasi keuangan rusun sewa paling tidak, terdiri dari: pendapatan/biaya, rugi/laba, surplus/defisit; penerimaan/pengeluaran; utang/piutang; dan neraca dan investasi. Forum rapat pengelola dapat menetapkan kebijakan penatausahaan keuangan rusun sewa yang disampaikan kepada pemilik dan penghuni.

Rusun sewa perlu menyelenggarakan akuntansi dan laporan keuangan sesuai dengan standar akuntansi keuangan yang diterbitkan oleh asosiasi profesi akuntansi Indonesia atau ketentuan akuntansi pemerintahan untuk pengelolaan yang sehat.

Pengelola dapat melakukan investasi sepanjang memberi manfaat bagi peningkatan pendapatan dan peningkatan pelayanan kepada masyarakat serta tidak mengganggu likuiditas keuangan rusun sewa. Selain itu, untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas pelayanan, pengelola dapat melakukan kerjasama dengan pihak lain.

Barang inventaris milik rusun sewa dapat dihapus dan/atau dialihkan kepada pihak lain atas dasar pertimbangan ekonomis dengan cara dijual, ditukar dan/atau dihibahkan. Pengelola tidak boleh mengalihkan dan/atau menghapus aset tetap. Penggunaan aset tetap untuk kegiatan yang tidak terkait langsung dengan tugas dan fungsi rusun sewa harus mendapat persetujuan rapat pengelola.















Daftar Pustaka



Heston, Y.P. (2010), Karya Tulis: Identifikasi Permasalahan Keterlambatan Program Pembangunan Rumah Susun, Seminar Universitas Trisakti, Jakarta.

Krippendorf, Klaus, (2004) Content Analysis: an Introduction to Its Methodology, Sage Publications, Inc, California.

Lewis, T. (2007), Handbook: Manajemen Keuangan Organisasi Masyarakat Sipil, cetakan pertama, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.

Nainggolan P. (2005), Akuntansi Keuangan Yayasan dan Lembaga Nirlaba Sejenis, cetakan pertama, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta.

Peraturan Menteri Dalam Negeri, Nomor 61 Tahun 2007, Tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum Daerah

Profil University Residence Universitas Muhammadiyah Yogyakarta, http://unires.umy.ac.id, (diakses pada November 2011).

Subkhan M. (2008), Thesis: Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa di Cengkareng Jakarta Barat, Universitas DIponegoro,Semarang.

Tim Panitia. (2011), Laporan Penyelenggaraan: Workshop Manual Penyiapan Pengelola dan Penghuni, Balai Litbang Sosekling Bidang Permukiman, Yogyakarta.




2 comments:

Melky Komansilan said...

bagaimana ya untuk menghitung harga sewa rusunawa? ada contoh perhitungannya Pak? Terima kasih sebelumnya.... :)


mechosss_98@yahoo.com

pracastino said...

pak Melky, kami memiliki penelitian terkait harga sewa rusunawa. secara singkat, berdasarkan penelitian balai kami, penentuan tarif dilakukan dengan dimulai dari affordabilitas, meningkatkan motivasi untuk pindah, dan mempertahankan servis bangunan. Setelah itu dilakukan pengumpulan data sekunder terkait rumah susun. Data- data itu terkait kondisi fisik, administrasi dari rumah susun tersebut. Tahap selanjutnya adalah memilih tipe perawatan, tipe perawatan dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu tipe Prima, standar, dan esensial. Setelah hal ini dilaksanakan maka dapat dihitung tariff berdasarkan biaya OP. Tarif ini terdiri atas komponen Biaya Renovasi Besar, Operasi, dan Pemeliharaan (termasuk didalamnya adalah pajak-pajak). Setelah itu, maka dihitung besaran prosentase subsidi yang akan diberikan oleh Pemda. Prosentase subsidi dibagi 2 yaitu subsidi Sinking Fund dan Operasi Pemeliharaan. Langkah selanjutnya dapat dihitung ATP dari KHL dan Lokasi serta ATP riil di lapangan. Dari besaran itu diharapkan gap kapasitas fiscal dan subsidi mendekati nol. Tahap akhir adalah memperhitungkan Tarif Return of Investment, Tarif Impas Operasional, dan Tarif Subsidi Final.. Dari hal ini dapat ditetapkan Tarif Subsudi Final per-Lantai Rusun.

Ads Inside Post