Kajian Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun yang berkelanjutan di Indonesia

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yudha P. Heston

A. Latar Belakang

Program pembangunan rumah susun secara massal, merupakan salah satu usaha pemerintah untuk dapat memberikan tempat tinggal yang layak bagi warganya. Program ini di latarbelakangi oleh permasalahan umum nasional, berkaitan dengan meluasnya permukiman kumuh yang terletak di kota – kota besar dan metropolitan.

UN Habitat, sebuah lembaga internasional yang menangani masalah permukiman, memperkirakan hampir satu miliar manusia tinggal di permukiman kumuh, di kota-kota dunia. Dimana sebagian besar permukiman kumuh tersebut berada di kota – kota negara berkembang. Mereka memperkirakan, jika masalah permukiman kumuh tidak tertangani dengan baik, maka jumlah penduduk yang tinggal di kawasan kumuh akan meningkat dua kali lipat di tahun 2030.

Melihat kecenderungan itu, program penyediaan perumahan vertikal menjadi salah satu upaya untuk mengurangi, bahkan lebih lagi dalam meredam laju pertumbuhan permukiman kumuh.

Niat serius Pemerintah Indonesia untuk memacu pembangunan rumah susun, tertuang dalam Keputusan Presiden No. 22 tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan. Yang ditunjuk sebagai koordinator adalah Menteri Koordinator Bidang Perekonomian. Dengan melihat susunan keanggotan dalam Keppres tersebut, seharusnya masalah koordinasi bukan lagi merupakan hambatan. Akan tetapi dalam pelaksanaan pembangunan di lapangan, masalah koordinasi institusi masih terjadi.

Selain dari percepatan pemenuhan kebutuhan jumlah rumah susun, terdapat hal lain yang perlu mendapatkan perhatian khusus. Hal tersebut adalah masalah penghunian dan pengelolaan rumah susun ke depan. Dengan semakin banyaknya rumah susun yang dibangun, diperlukan sistem pengelolaan dan penghunian yang baik dan terpadu.

Keterbatasan tenaga pengelola di pemerintah daerah, dan banyaknya permasalahan dalam penghunian dan pengelolaan memerlukan perhatian dan penanganan yang tepat. Karena dengan cara penghunian dan pengelolaan yang baik, akan meningkatkan nilai keberlanjutan penghunian rusun. Sehingga permasalahan seperti pengalihan kepemilikan tidak terjadi. Dengan penghunian dan pengelolaan yang benar, akan mengoptimalkan penghunian unit rusun terbangun, yang akan membantu mengurangi jumlah backlog perumahan nasional.

B. Pertanyaan Penelitian

Pertanyaan penelitian berkaitan dengan, Bagaimana seharusnya sistem penghunian dan pengelolaan rusun di Indonesia, sehingga penghunian rumah susun tepat sasaran dan pengelolaannya menyediakan rusun yang tertib, sehat, aman dan nyaman?

C. Tujuan

Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi permasalahan pengelolaan dan penghunian rumah susun di Indonesia. Terutama dari segi penghunian dan pengelolaannya, yang mendorong keinginan untuk tinggal secara permanen di rumah susun. Sehingga langkah upaya selanjutnya dapat diambil untuk menyelesaikan masalah tersebut.

D. Definisi Operasional

Definisi dari istilah yang dipergunakan dalam penelitian ini dijelaskan dalam definis operasional. Berdasarkan definisi yang memiliki kekuatan hukum (legal) ataupun definisi umum.

Definisi Rumah Susun menurut UU No 16 tahun 1985 Tentang Rumah susun, adalah : bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun veritikal dan merupakan satuan satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda bersama dan tanah-bersama.

Rumah Susun Sederhana (Rusuna) adalah : rumah susun yang diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah.

Rusun sewa adalah : rusun yang penggunaan unit huniannya diperoleh dengan membayar sewa tiap waktu tertentu kepada pemilik sah unit rusun, dan tidak dapat dimiliki.

Rusun milik adalah : rusun yang penggunaan unit huniannya dimiliki dan dipergunakan dengan akta jual beli yang sah.

Rusun sewa – milik : rusun yang penggunaan unit huniannya dimiliki setelah pada kurun waktu tertentu dihuni dengan membayarkan uang sewa tiap waktu tertentu kepada pemilik sah unit rusun.

Penghuni adalah : perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah

Susun.

MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) adalah : keluarga/rumah tangga yang berpenghasilan sampai dengan dua juta rupiah per bulan.

Pengelola adalah : badan atau organisasi yang bertugas atau ditunjuk untuk mengelola rumah susun.

Perhimpunan penghuni adalah : perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni.

E. Metodologi

Pendekatan Penelitian

Studi penghunian dan pengelolaan dalam rangka percepatan pemenuhan kebutuhan rumah susun dilakukan dengan pendekataan kualitatif dan didukung dengan metode kuantitatif. Secara kualitatif, yaitu dengan melakukan studi kebijakan dan literatur. Baik yang telah dikeluarkan pemerintah maupun swasta, berkaitan dengan pembangunan rumah susun. Studi literatur, berkaitan dengan masalah nyata dan terkini yang menyebabkan terlambatnya program pembangunan rumah susun di Indonesia.

Pendekatan Metoda yang Dipilih

Penelitian dilakukan dengan menggunakan pendekatan deduksi positivisme dengan mencari teori pendukung yang dikaji terhadap kenyataan sosial budaya yang terjadi di lapangan atau pada tingkat kenyataan.

Teori yang relevan dengan fokus sesuai bahasan dipakai sebagai langkah awal pelaksanaan kajian. Teori di deduksi sebagai pengarah/ guideline pelaksanaan kajian. Deduksi teori dapat dimunculkan sebagai sebuah hipotesa awal kegiatan kajian.

Dari hipotesa alat uji yang digunakan adalah (sampel dari kasus sosial yang ditemukan nyata di rumah susun Benhil II, Cokrodirjan dan Batam, alat penelitian menggunakan teori berkaitan dengan rasa ruang – perilaku meruang terutama berkaitan dengan hunian rumah susun, penyelesaian masalah dengan mengutamakan kekuatan komunitas, skala pengukuran analisa dengan menggunakan dialog manajemen konflik khususnya dalam pengelolaan rumah susun.

Hasil analisa penelitian dapat dicarikan penggeneralisasiannya dalam sebuah usulan konsep general. 

      

Pengumpulan Data

Data dalam penelitian dikumpulkan dari sumber primer yaitu dari penghuni dan pengelola rumah susun. Studi secara kuantitatif dilakukan di tiga lokasi penelitian, yaitu di rumah susun Cokrodirjan Yogyakarta, Bendungan Hilir II, Jakarta dan Griya Pelita Mas, Batam. Studi kuantitatif dilakukan untuk meninjau permasalahan keterlambatan dari sudut pandang bangunan rumah susun itu sendiri.  

Total Sampel yang diteliti, diambil secara random dan proporsional adalah 143 dari 986 Kepala Keluarga, dengan pembagian 50/300 KK dari Griya Pelita Mas Batam, 63/614 KK dari Rusun Benhil II Jakarta, 30/72 KK dari Rusun Cokrodirjan Yogyakarta. Responden di rumah susun Cokrodirjan berasal dari Yogyakarta sendiri karena salah satu syarat menghuni Rusunawa Cokrodirjan adalah warga asli Yogyakarta yang dibuktikan dengan kepemilikan KTP Yogyakarta. Sedangkan asal responden di daerah Jakarta setengah berasal dari Jakarta dan setengahnya merupakan perantauan, dari luar Jakarta. Sistem sewa – jual yang ada di rusun Benhil II memunculkan kondisi yang demikian ini. Untuk daerah Batam yang merupakan daerah tujuan pencari kerja terdapat keberagaman asal daerah dari responden penelitian ini. Namun demikian sebagian besar responden berasal dari daerah di Pulau Sumatera.

Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan mengumpulkan sumber pustaka terhadap penghunian dan pengelolaan rumah susun yang ada di literatur dan tulisan di media massa.

Teknik Observasi, dengan melakukan pengamatan langsung di lokasi rumah susun yang diteliti.  

Teknik wawancara mendalam, untuk menangkap informasi yang akurat dari penghuni, pengelola dan pembangun rumah susun.

Analisis yang dilakukan

Analisis kualitatif dilakukan terhadap literatur dan bahan bacaan berkaitan dengan penghunian dan pengelolaan rumah susun.

Analisis kuantitatif meliputi analisis korelasi (hubungan) terhadap variabel penghunian dan pengelolaan rumah susun.

F. Analisa dan Pembahasan

1. Pihak Penyelenggara Pembangunan

Dalam penyelenggaraan pembangunan rumah susun terdapat tiga pihak yang berperan. yaitu pertama pihak pembangun, bangunan dan lingkungan rumah susun itu sendiri serta penghuni rumah susun. Ketiga pihak ini memiliki unsur dan faktor – faktor penghambat dalam penyelenggaraan program pembangunan rumah susun.

Pihak pembangun rumah susun secara garis besar dibagi menjadi dua. Yaitu dari pemerintah dan swasta. Dari pihak pemerintah, dibagi menjadi dua yaitu instansi pusat yang dibiayai oleh APBN. Seperti Kementrian Negara Perumahan Rakyat dan Departemen Pekerjaan Umum. Instansi daerah yang menggunakan APBD baik di tingkat Provinsi maupun Kabupaten/Kota.

Pihak pembangun yang berasal dari swasta, dapat dibagi juga menjadi dua. Yaitu dari pihak semi pemerintah (BUMN/Badan/Perum) dan pengembang. Instansi semi pemerintah seperti PT Jamsostek, Perum Perumnas, Badan Otorita Batam. Dari Pihak Swasta seperti PT Perdana Gapura Prima Tbk, PT Primaland Internusa, PT Anggana, PT Rajawali Core Indonesia, dsb.

Rumah Susun mempunyai arti yang sama dengan apartemen. Akan tetapi bagi masyarakat indonesia pemaknaan rumah susun seringkali lebih mengarah kepada unit hunian yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Sedangkan apartemen lebih ditujukan kepada hunian susun bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan tinggi.

2. Penghuni Rumah Susun

Penghuni rumah susun, khususnya rusun sederhana, memiliki beberapa karakteristik. Penghuni dapat berasal dari kelompok masyarakat berpenghasilan rendah yang berasal dari lokasi pemindahan penduduk (relokasi). Kelompok penghuni yang berasal dari pekerja/pegawai suatu perusahaan/ instansi. Kelompok lain penghuni rumah susun adalah mahasiswa.  

3. Pengelola Rumah Susun

Dari hasil penelitian di tiga lokasi, dapat digambarkan bentuk pengelolaan. Badan Pengelola di rumah susun Bendungan Hilir II Jakarta adalah badan yang dibentuk - ditunjuk dan diawasi oleh Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) yang bertugas untuk mengelola Rumah Susun Bendungan Hilir.

Tugas – tugas Badan Pengelola adalah melaksanakan  pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya pada bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni, serta pengguna bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Memberikan laporan secara berkala kepada pengurus sekurang – kurangnya setiap 3 (tiga) bulan. Mempertanggung jawabkan kepada pengurus tentang penyelenggaraan pengelolaan .

Hak dan Kewenangan Badan Pengelola adalah membuat tata tertib dan aturan lainnya yang berhubungan dengan pengelolaan rumah susun. Menetapkan dan memungut iuran pengelolaan. Hak dan Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 dan 2 pasal ini harus dengan persetujuan pengurus.

Di Yogyakarta, Pengelolaan Rumah Susun Milik Pemerintah Kota Yogyakarta diwadahi dalam organisasi dengan nama Badan Pengelola Rumah Susun. Badan Pengelola Rumah Susun adalah lembaga non struktural dan berbentuk badan layanan milik Pemerintah Kota Yogyakarta.

Badan Pengelola Rumah Susun mempunyai tugas:

a.    Menyusun perencanaan, program, anggaran dan laporan

b.    Melaksanaan sosialisasi, pemasaran dan promosi untuk mencapai tingkat hunian maksimal

c.    Melaksanaan manajemen operasional penghunian

d.    Melakukan kerjasama dengan pihak lain dalam rangka peningkatan pendapatan

e.    Melakukan pengaturan terhadap hal – hal yang berkaitan dengan kepentingan bersama, baik antara penghunian maupun dengan masyarakat sekitar berdasarkan musyawarah dan mufakat

Di Griya Pelita Mas Batam, bentuk pengembangan rumah susun dimiliki oleh developer swasta. Pengelolaan ditaggung developer sampai 2 tahun setelah konstruksi bangunan rusun selesai. Setelah itu pengelolaan penghunian diserahkan pada sistem administrasi pemerintahan umum dengan menggunakan Rukun Tetangga (RT).

4. Masalah Penghunian dan Pengelolaan yang Menghambat Keberlanjutan Rumah Susun.

Keterlambatan program pembangunan rusun, juga sedikit banyak dipengaruhi dengan tidak terhuninya bangunan rusun yang telah ada. Masalah yang sering menjadi kendala dari bangunan rusun adalah sarana prasarana yang terbengkelai akibat tersendatnya proses serah terima dari pembangun ke pengelola.

Kebersihan

Dari hasil penelitian mengenai Prasarana rusun di tiga lokasi mengenai kebersihan ruang publik, ditemukan hal sebagai berikut. Tingkat kebersihan dari ruang publik menurut pengelola di Griya Pelita Mas dan Rusun Cokrodirjan cukup. Dengan alasan penghuni dan pengelola bekerja sama menjaga kebersihan lingkungan. Sedangkan di Rusun Benhil II mengaku bersih, dengan alasan yang sama.  

Berdasarkan pengumpulan data melalui kuesioner maka ketiga lokasi penelitian menganggap bahwa kualitas lingkungan rumah susun mereka tergolong bersih. Walau ditemukan kasus ketidak puasan pada beberapa individu terhadap kualitas kebersihan lingkungan mereka. Di Rusun Benhil II misalnya, terdapat kotoran – kotoran sampah, yang ternyata bagi masyarakat penduduk rumah susun masih dianggap dalam batas kewajaran.          

Air Bersih dan Air Kotor

Penyediaan air bersih dalam rumah susun, masih merupakan sebuah persoalan yang perlu untuk dicarikan alternatif dalam penyediaannya. Dari hasil penelitian ditemukan kecenderungan bahwa kualitas air minum kurang baik. Sebanyak 30 % warga rusun merasa kurang dengan pelayanan air bersih di lingkungan rusun.  Sedangkan warga yang merasa puas dengan pelayanan air bersih rusun adalah sebesar 17 %.

Kondisi Rusun Cokrodirjan, penyediaan air bersihnya masih memprihatinkan. Penghuni mengungkapkan pendapatnya bahwa air sangat kotor, berasa kurang enak bila dimasak, air kuning, karena tidak bisa dikonsumsi atau kurang baik untuk kesehatan, dan hal kurang baik lainnya. Di Rusun Benhil II penghuni mengungkapkan supaya tarif airnya jangan terlalu mahal, terkadang mati apabila sedang diperlukan, kurang bersih dan kadang tidak ada air, kadang air keruh, hingga perlu disaring dulu.

Demikian juga dengan pengolahan air kotor, ternyata masih belum dapat memuaskan penghuni rusun. Responden yang merasa masih terganggu dengan pengolahan air kotor ada sebanyak 28 % sedangkan yang merasa cukup puas dengan pelayanan pengolahan air kotor yaitu hanya sebesar 12% saja. Dari sini kita dapat mengetahui bahwa ternyata baik air bersih maupun kotor menjadi bagian dari masalah penyediaan rusun. Hal – hal yang dikeluhkan oleh penghuni rumah susun berkaitan dengan bau yang menyengat, kebocoran, dan mampet karena sampah.

Kegiatan Sosial

Kegiatan sosial yang biasa digunakan penghuni bersosialisasi dengan penghuni rumah susun lainnya, di Rusun Cokrodirjan adalah di  Arisan ibu – ibu, pertemuan rutin tiap bulan, paguyuban, puskesmas, posyandu, arisan,  mengambil jimpitan. Kegiatan dilakukan di gedung yang bisa digunakan bersama masyarakat lain dan Kantor rusun. Warga Benhil II menggunakan Aula Rusun, Ruang Serba Guna & Taman, Lapangan Olah Raga, Mesjid Kompleks Rumah Susun sebagai tempat sosialisasi mereka. Sedangkan Warga Griya Pelita Mas menggunakan lapangan olah raga, rumah, jalan, dan tempat ibadah.

Tempat Ibadah

Kebutuhan akan tempat peribadatan masih belum memuaskan penghuni rusun. Sebagai salah satu fasilitas sosial, rumah peribadatan menjadi bagian yang sebaiknya disediakan untuk menjamin kualitas lingkungan rusun. Dari hasil penelitian masih terdapat warga rusun yang belum menemukan kepuasan dalam menjalankan ibadahnya di lingkungan rusun, walaupun terdapat juga warga yang sudah merasakan terpenuhinya kebutuhan akan tempat ibadah. Perbandingan puas dan tidak puasnya adalah 2 dibanding 3

Fasilitas Kesehatan

Kurangnya penyediaan klinik untuk menjamin kesehatan warga rusun juga merupakan salah satu bagian dari masalah penyediaan rusun. Penghuni menggambarkan kondisi fasilitas kesehatan dengan tidak adanya praktek dokter dan layanan kesehatan, mengandalkan puskesmas yang dekat. Walau demikian diadakannya posyandu di rusun membantu warga.

Ruang Pertemuan

Fasilitas ruang pertemuan yang menjadi ruang utama adanya pertemuan antar warga ternyata masih dirasakan kurang. Kecenderungan yang merasakan kurangnya fasilitas pertemuan dirasakan di ketiga lokasi penelitian, hal ini cukup memprihatinkan mengingat pentingnya fasilitas ini.

Tempat Bermain Anak

Fasilitas untuk tempat bermain anak – anak juga masih kurang dengan hanya menempatkan 10% penghuni yang merasa bahwa penyediaan tempat bermain baik dan 41% merasakan kurang. Hal ini membuat kita dapat melihat bahwa perhatian untuk anak – anak warga rusun belum menjadi prioritas pengembangan dan pengelolaan rumah susun.

Perpustakaan

Kondisi yang lebih parah adalah masalah penyediaan perpustakaan, sebagai bagian dari pelayanan kepada masyarakat mengenai informasi dan data, keberadaan perpustakaan di lingkungan rusun dalam kondisi memprihatinkan. 72 % warga merasakan perlunya keberadaan perpustakaan bagi mereka.

Ruang Terbuka

Ruang terbuka dan atau taman juga menjadi kebutuhan fasilitas umum. Dari hasil penelitian ditemukan bahwa kebutuhan akan ruang terbuka atau taman dirasakan kurang bagi warga rusun yaitu sebesar 34%. Sementara yang menganggap bahwa kebutuhan itu sudah terpenuhi hanya 7 % saja.

Fasilitas Olahraga

Sedangkan untuk penyediaan fasilitas olahraga ternyata sudah dirasakan cukup memadai keberadaannya, penghuni yang menyukai berolahraga sudah dapat memanfaatkan fasilitas yang ada di sekitar hunian rusun mereka. Walau tidak semua bentuk permainan olahraga terwadahi, tetapi fasilitas yang ada sudah dapat dipergunakan.

Fasilitas belanja

Fasilitas perbelanjaan yang sudah terdapat di lingkungan rusun, cukup mewadai bagi kebutuhan warga rusun untuk membeli kebutuhan mereka sehari – hari.

Antisipasi Kebakaran

Penyediaan fasilitas untuk antisipasi adanya kebakaran ternyata juga belum disediakan dengan sebaiknya, dari pengamatan di lapangan dan hasil penghitungan kuesioner, ditemukan kurang siapnya rumah susun terhadap bahaya kebakaran.

Kemampuan dan Kemauan Membayar

Dari hasil penelitian mengenai Identifikasi Kemampuan dan Kemauan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Menengah Rendah (Widaningrum, 2007), ditemukan bahwa hanya pada rumah susun tipe 21 saja masyarakat berpenghasilan rendah memiliki kemampuan terjangkau untuk membayar. Yaitu sebesar 77 % responden, dengan kemauan membayar sebesar 30 %. Sedangkan untuk unit tipe 36 prosentase kemampuan membayar menurun drastis menjadi 43% dengan kemauan membayar yang hanya 5 %.   

Masih dari penelitian yang sama yang dilakukan di Rusunawa Tamansari Bandung, disebutkan bahwa kemampuan membayar penghuni berada pada kisaran Rp. 75.000,00 – Rp. 450.000,00 per bulan. Padahal jika dibandingkan dengan Permenpera no. 07 tahun 2007 untuk kelompok sasaran III biaya bulanan terendah dihitung sebesar Rp. 393.750,00 pada dua bulan pertama dan naik menjadi Rp. 559.196,00 pada bulan ketiga. Sehingga subsidi yang sudah diberikan pemerintah, belum mencapai kemampuan membayar penduduk yang termasuk MBR.

Untuk membangun satu rumah susun berdasarkan perhitungan Permenpera no. 07 tahun 2007 ada pada kisaran harga perunit Rp.125.009.359,00. Hal ini yang kemudian oleh pemerintah diupayakan dengan membuat pola subsidi silang. Subsidi silang dilakukan dengan membagi menjadi tiga kelompok sasaran dengan hitungan membayar per unit yaitu sebesar Rp 75.000.000,00; Rp 110.000.000,00 dan Rp. 144.000.000,00.

Biaya rutin

Kendala yang muncul dari penghuni rusun, yang menyebabkan keterlambatan program pembangunan rumah susun yaitu berkaitan dengan kewajiban penghuni untuk membayar biaya rutin bulanan (sewa jika ada). Berdasarkan penelitian ditemukan bahwa biaya atau uang yang harus dibayarkan rutin ke pengelola cenderung dirasakan mahal oleh penghuni yang berada di Griya Pelita Mas, Batam. ±40 % dari responden  menjawab biaya rutin bulanan mahal.

Alasan penghuni rusun, yang menganggap biaya rutin bulanan yang harus dibayarkan ke pengelola mahal, adalah antara lain: Biaya tidak sebanding dengan penghasilan perbulan; yang bisa sewa hanya orang-orang yang berpendapatan tinggi; Tidak sesuai dengan fasilitas kamar yang terbuka dengan lantai semen; kurang pas untuk warga miskin ekonomi ke bawah; susah untuk mencari uang sedangkan harga kebutuhan mahal; gaji yang diterima tidak bisa ditabung lagi; tidak sesuai dengan kehidupan sekarang yang lagi krisis; kecil tapi mahal.

Sedangkan untuk alasan kurang mahal adalah: Dibanding yang lain (hunian sewa lain) rusun lebih bagus fasilitasnya; dibanding tempat lain kurang tinggi; dibanding dengan menyewa rumah pribadi lebih murah.

Sedangkan yang menganggap wajar memiliki alasan bahwa biaya masih terjangkau; memang kemampuan dari semua penghuni rumah susun; masih terjangkau bagi ekonomi lemah; wajar untuk rakyat yang miskin; karena sesuai pendapatan dan sesuai pasaran

Biaya yang dibayarkan rutin bulanan selain uang sewa adalah: untuk Rusun Cokrodirjan Yogyakarta listrik, air, sampah, administrasi, jimpitan/ronda, denda. Untuk benhil II Jakarta perawatan perlengkapan Rumah Susun, pengelolaan di Rumah Susun, PAM, Listrik, Kebersihan dan Pelayanan Umum. Di Griya Pelita Mas Batam, biaya dipergunakan untuk keamanan, kebersihan pembayaran kos, biaya darurat anak kos, dan air bersih.

Pemindahan Kepemilikan

Masalah lain yang menjadikan program pembangunan tidak mencapai tujuannya disebabkan adanya Pemindahan Kepemilikan. Sebagai contoh kasus diungkapkan pada paparan hasil penelitian berikut.

Di Griya Pelita Mas pengembang tidak dan tidak perlu mengetahui adanya pemindahan hak kepemilikan kepada orang lain. Sedangkan di Rusun Cokrodirjan karena sistem hanya sewa dan dengan harga yang murah, maka minim pengalihan hak menghuni, ditambah lagi masa sewa yang singkat hanya 3 tahun. Di Rusun Benhil II hunian yang sudah terbeli, pemindahan kepemilikan sulit terpantau. Di mana pengelola mengetahui adanya pemindahan kepemilikan.        

Di Rusun Cokrodirjan dan Griya Pelita Mas, pengelola merasa tidak mengetahui adanya pemindahan hak kepemilikan kepada orang lain. Pemindahan hak kepemilikan banyak terjadi di Griya Pelita Mas dan rusun Benhil II, hal ini disebabkan oleh status hunian dan atau harga atas hunian yang relatif tinggi. Warga Rusun Benhil II sebagian besar mengetahui adanya  pemindahan kepemilikan.

Secara umum faktor yang berperan dalam penghunian dan pengelolaan digambarkan sebagai berikut.

No	Faktor Utama Penghunian dan Pengelolaan
1	Administrasi dan Keuangan	Biaya sewa
		Cara Pembayaran
		Biaya pemeliharaan fasum - fasos
		Pemidahan kepemilikan
		Pembuatan AD/ART
		Neraca keuangan operasional Rusun
		Pengawasan penggunaan anggaran
		Administrasi kepegawaian dan gaji
		Kerjasama dengan pihak luar
		Sanksi terkait
		Kebersihan ruang publik
2	Pelayanan Umum	Keamanan
		Penerangan Umum
		Air bersih
		Air kotor
		Fasilitas sosial
		Pengawasan dan pengaturan antar hunian
3	Tata Kehidupan Sosial	Pengendalian fasilitas umum
		Sosialisasi NSPM penghunian rusun
		Pembentukan perhimpunan penghuni
		Pengelolaan oleh badan pengelola
		Pemasaran hunian rumah susun
		Koordinasi instansi terkait pengelolaan rusun
		Pendataan penghuni rusun
		Penanganan keadaan darurat dan bencana

	Tabel 9. Tabel Faktor Utama

 

5. Kesiapan Penghuni Rusun dari Aspek Sosial Ekonomi dan Budaya

Budaya tinggal yang berubah merupakan faktor keengganan bagi (calon) penghuni untuk tinggal di rusun. MBR yang memiliki kekuatan sosial lebih kuat dibanding kelas masyarakat lain, membutuhkan ruang komunal yang lebih. Pola ini yang agak kurang dapat ditemukan di rusun. Selain itu kecenderungan untuk menambah ruang sesuai kebutuhan, sulit untuk diakomodasi struktur bangunan rusun yang masif. Misal keinginan penghuni untuk memelihara binatang sebagai hiburan kurang dapat diakomodasi.

Walau demikian penghuni tetap dapat melakukan adaptasi di lingkungan rusun. Dari penelitian mengenai pengaturan antar hunian, di dapati bahwa penghuni merasakan kondisi yang cukup baik. Akan tetapi kondisi yang dikeluhkan adalah tentang penghuni yang mementingkan diri sendiri, munculnya sikap individualis, ruang jemuran kurang cahaya,

Didalam kehidupan tinggal di rusun juga ditemui adanya kasus benturan sosial antar sesama penghuni. Namun taraf benturan yang dialami masih berada dalam batas yang wajar. Terdapat 21 % warga rusun yang pernah mengalami benturan sosial. Tetapi secara umum masih berada dalam situasi yang harmonis.

Walau kondisi sosial dalam keadaan harmonis tetapi warga rusun ternyata merasakan kebutuhan adanya pengawasan dalam kehidupan keseharian mereka. Hal ini menimbulkan sebuah pemikiran munculnya gejala akan adanya kebutuhan suasana yang lebih baik dalam hal tinggal bersama di rumah susun. Kecenderungan kekuatiran muncul konflik sosial dalam warga rusun dapat dilihat dari kisaran jumlah besarnya jawaban warga yang membutuhkan pengawasan dalam kehidupan mereka di rumah susun yaitu sebesar 61% responden.

Selain itu masih ada satu masalah lagi, yaitu pembangunan rusun yang berada di pinggir kota menyebabkan adanya perasaan dijauhkan dari tempat bekerja bagi MBR. Terutama bagi penghuni rusun yang merupakan masyarakat terkena relokasi. Keengganan dengan alasan ini banyak muncul.

Terdapat juga kecenderungan kenaikan pengeluaran biaya rutin, dibandingkan tinggal di lokasi sebelumnya. Sehingga muncul keengganaan (calon) penghuni untuk menghuni rumah susun yang sudah dibangun.

G. Kesimpulan dan Rekomendasi

1. Kesimpulan

Di rumah susun yang dibangun pemerintah, pembatasan peruntukan penghuni cenderung lebih mudah untuk dilakukan. Sedangkan untuk rumah susun yang dibangun pihak swasta, peruntukan lebih sering dilakukan dengan mekanisme pasar. Yaitu berdasarkan penawaran dan ketersediaan.

Pungutan rutin bulanan dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni atau Badan Pengelola. Sumber uang pengelolaan rumah susun berasal dari biaya sewa, biaya pelayanan umum, sewa parkir, dan kutipan pedagang kaki lima. Penggunaan uang untuk biaya operasional, gaji pengelola, sampah dan keamanan, biaya pelayanan milik bersama, perawatan, biaya akomodasi.

Dari penelitian ditemukan gejala, bahwa penghuni rusunawa Cokrodirjan Yogyakarta merasakan optimalisasi penggunaan fasum dan fasos milik mereka. Sedangkan untuk penghuni Rusun Bendungan Hilir Jakarta tidak semuanya merasakan optimalisasi fasum dan fasos sesuai yang mereka bayarkan.

Pengurus Perhimpunan Penghuni di Jakarta terdiri dari Ketua, Sekretaris, Bendahara, Pengawas Pengelola. Penambahan jumlah pengurus disesuaikan dengan kebutuhan. Syarat utama adalah pengurus adalah penghuni yang sah dari rumah susun. Pengurus dipilih dari dan oleh anggota dalam Rapat Umum. Pengurus diwadahi dalam organisasi dengan nama Badan Pengelola. Badan Pengelola terdiri dari unsur pimpinan dan pembantu pimpinan. Unsur pimpinan Manajer dengan dibantu oleh kepala Unit Administrasi dan Umum, Unit Pelayanan Hunian dan Staf. Sedangkan di Batam penghuni rumah susun pengelolaan urusan komunitas berada di bawah dua ketua RT.

Kondisi penyediaan fasilitas umum rumah susun di tiga lokasi penelitian, menurut penghuni, dari lima sarana yang diteliti (tingkat kebersihan, kondisi keamanan, kondisi penerangan, air bersih dan pengolahan air kotor) seluruh lokasi penelitian melukiskan pada kondisi cukup.

Hal yang perlu menjadi catatan karena kurang adalah kondisi penerangan di Griya Pelita Mas Batam. Di Bendungan Hilir Jakarta hal yang perlu menjadi catatan adalah mengenai pengolahan air kotor. Di rusun Cokrodirjan Yogyakarta ada tiga hal yang perlu menjadi perhatian yaitu yang pertama adalah kondisi keamanan. Kondisi rumah susun Yogyakarta sendiri tidak terdapat pemisahan secara fisik dengan lingkungan kampung sendiri. Penghuni, warga sekitar maupun tamu dapat keluar masuk lingkungan rumah susun. Kondisi pengolahan air bersih dan pengolahan air kotor.

Dari ketiga lokasi penelitian konsisi penyediaan fasilitas sosial masih berada pada kondisi cukup ke arah kurang. Untuk fasilitas sosial yang baik menurut penghuni di Rusun Bendungan Hilir adalah Fasilitas Ibadah, Fasilitas Pertemuan, Fasilitas Olahraga dan Fasilitas Pendidikan. Di Griya Pelita Mas, fasilitas sosial yang baik menurut penghuni hanyalah Fasilitas Perbelanjaan. Sedangkan di rusunawa Cokrodirjan belum ada fasilitas sosial yang baik dalam memenuhi kebutuhan warga.     

Keberadaan Badan Pengelola dipandang perlu oleh penghuni hal ini dibuktikan dari tingginya jawaban memerlukan Badan Pengelola oleh penghuni. Didukung lagi perasaan taat kepada Badan Pengelola yang dimiliki oleh penghuni. Alasan yang diberikan penghuni adalah kemudahan informasi/ peraturan & tentang cara  berpenghuni yang ada di dalam Badan Pengelola, mendukung terciptanya kenyamanan Penghuni.

2. Rekomendasi

Diperlukan sistem penghunian dan pengelolaan rumah susun yang mengatur: 

1.    Sistem seleksi penghuni

Dengan menetapkan sistem seleksi penghuni yang dapat dipedomani di wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia, akan mengarahkan unit – unit terbangun kepada masyarakat sasaran yang tepat. Sehingga pemenuhan kebutuhan MBR akan rumah layak huni dapat berjalan.

2.    Sistem pendataan penghuni

Basis data terutama mengenai penghasilan dan pekerjaan penghuni, dapat dipakai sebagai alat atur untuk membangun pola penghunian dan pengelolaan yang berkelanjutan. Dapat dilakukan pembaharuan data secara berkala tiap 2 (dua) tahun untuk menjaga akurasi data.

3.    Penggunaan dan pemeliharaan ruang/barang milik bersama

Kesepakatan penggunaan dan pemeliharaan ruang/barang milik bersama di tataran kelompok unit hunian dan rusun secara keseluruhan diperlukan untuk menjaga keberlanjutan pemeliharaan.

4.    Penjagaan keamanan lingkungan

Keamanan lingkungan dapat diciptakan dengan memperkuat potensi sosial budaya masyarakat penghuni. Yaitu dengan melakukan pengenalan lingkungan.

5.    Kebersihan lingkungan bersama

Pengelolaan kebersihan, dengan menggunakan potensi penghuni dengan pengawasan badan pengelola dan pemerintah daerah.

6.    Pengaturan aktifitas usaha/ekonomi diwilayah rusun

Badan pengelola perlu melakukan pengenalan dan penegakan peraturan kegiatan usaha. Sehingga tercipta suasana kondusif untuk melakukan kegiatan ekonomi, sesuai dengan lingkungan rusun yang tersedia.

7.    Sanksi sosial dan administratif

Penegakan sanksi oleh Badan Pengelola dengan meminta bantuan pemerintah (dinas sosial atau permukiman) untuk adanya ketertiban penghunian dan pengelolaan rumah susun.

DAFTAR PUSTAKA

Artikel

Balai Pemberdayaan Bidang Ke-PU-an. 2007. Laporan Akhir Kajian Sosial Penghunian dan Pengelolaan Rumah Susun. Yogyakarta

Deputi Menpera Bidang Perumahan Formal, Asisten Deputi Pengembangan Sistem. Paparan, 18 Desember 2007. Percepatan Pembangunan Rumah Susun Sederhana (Apartemen Rakyat)Di Kawasan Perkotaan. Jakarta.

Julianery BE. Kompas. Senin, 19 September 2005 Persoalan Bersusun-susun di Rumah Susun.

Harian Umum Sore Sinar Harapan. Jumat, 22 Desember  2006. Permukiman Kumuh Belum Tertangani. 

Kompas. Jumat, 5 September 2008. Program Rusunawa Gagal - Pemerintah Tidak Akan Menaikkan Harga Rusunami. Jakarta

Kusumawati, M.A. dkk. Buletin Cipta Karya Edisi No.09/V/ September 2007. Rusunawa Solusi Permukiman Aman untuk MBR. Jakarta

Soeriaatmadja, R.E. 1995. Prosiding Seminar, Arsitektur Berkelanjutan Tantangan Abad XXI. Pola Pikir Strategi Pembangunan Berkelanjutan. Institut Teknologi Bandung.

Widaningrum, D.I. 2007. Identifikasi Kemampuan dan Kemauan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Menengah Rendah. Institut Teknologi Bandung.

Produk Hukum

Keputusan Presiden No. 22 tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan.

Undang Undang No. 16 tahun 1985 Tentang Rumah susun.

Website

http://id.wikipedia.org