Abstrak
Pembangunan
dan pengelolaan rumah susun, yang menjadi prioritas pembangunan di Indonesia
beberapa tahun belakang ini, memiliki persoalan-persoalan. Dari internal
pengelolaan rumah susun masih ditemukan persoalan terkait pengaturan keuangan
dan juga kelembagaan yang ada. Sebagai contoh di rumah susun Cengkareng yang
dikelola oleh Perumnas, terdapat persoalan dengan tarif sewa yang terlalu
murah, jika dibandingkan hunian sewa yang lain. Untuk menaikkan tarif sewa
pengelola memiliki kesulitan berkaitan dengan penolakan penghuni.
Penelitian
difokuskan pada aspek pengelolaan keuangan rumah susun sewa. Juga langkah yang
perlu diambil untuk mengeliminasi permasalahan terkait aspek tersebut. Hasil
penelitian adalah rumusan kebijakan yang berkaitan dengan penataan pengelolaan
keuangan rumah susun sewa.
Jenis
penelitian merupakan ekstraksi dari curah pendapat dalam kegiatan workshop
Persiapan Penyusunan Manual Penyiapan Pengelola Rusunawa, sehingga data yang
digunakan untuk dianalisis merupakan data kualitatif. Nara sumber merupakan
pelaku dari pengelolaan rumah susun, yang telah dipertimbangkan kompetensinya
terhadap obyek penelitian.
Rekomendasi
penelitian berkaitan dengan sumber keuangan, usulan perhitungan tarif sewa,
pemanfaatan hasil sewa sarusun & pendapatan lainnya, administrasi keuangan,
analisis laporan keuangan,prosedure akunting dan otorrisasi pengeluaran,
pengelolaan pinjaman, investasi & kerjasama, pengadaan barang & jasa,
penyelesaian devisit operasi, denda/penalti. serta lembaga pengelola, tugas
kewajiban dan hak Pengelola serta masalah kontrak.
Kata kunci: rumah susun, sewa, pengelolaan, keuangan.
1. PENDAHULUAN
Pembangunan
dan pengelolaan rumah susun, menjadi salah satu prioritas pembangunan perumahan
di beberapa kota di Indonesia beberapa tahun belakang ini. Hal ini disebabkan
karena pertumbuhan penduduk yang tinggi dan semakin terbatasnya ketersediaan
lahan di perkotaan. Dalam pengelolaannya, rumah susun menghadapi beberapa
persoalan yang terkait dengan subyek pelakunya. Subyek pelaku yang dimaksud
adalah pemilik, pengelola maupun penghuni rumah susun.
Persoalan
yang dihadapi oleh pemilik rumah susun terkait terutama dengan 3 aspek, yaitu kualitas
bangunan rumah susun (Heston, 2010). Kualitas bangunan sangat erat kaitannya
dengan penggunaan bahan material yang dipakai, hal ini penting karena menurut
pengembang harga jual unit rumah susun sekarang belum menguntungkan. Aspek
berikutnya yang dihadapi oleh pemilik rumah susun terkait dengan isu
kependudukan. Hal ini terutama berkaitan dengan masalah legalitas penghuni di
suatu kawasan Rukun Tetangga dan Rukun Warga. Aspek berikutnya adalah berkaitan
dengan koordinasi penyerahan aset antar instansi yang berkontribusi dalam
pembangunan rumah susun. Aspek ini perlu diperhatikan karena masalah
pengelolaan sangat dipengaruhi oleh kepemilikan aset.
Pengelola
rumah susun secara umum menghadapi dua aspek penting dalam pengelolaan, yaitu
terakait dengan sarana-prasarana (fisik) rumah susun, dan terkait aspek
sosial-ekonomi (non fisik). Aspek fisik dalam pengelolaan menyangkut
pemeliharaan sarana-prasarana yang bahkan saat serah terima sudah ada yang rusak.
Selain itu, terdapat masalah penggunaan sarana-prasarana yang tidak sesuai
dengan peruntukannya dan kurangnya fasilitas yang tersedia. Aspek non fisik
yang dihadapi pengelola terkait dengan masalah kelembagaan pengelola,
kompetensi pengelola, pengelolaan keuangan, masalah lingkungan, dan konflik
yang terjadi.
Permasalahan
yang dihadapi penghuni berkaitan dengan aspek pembiayaan yang harus
dikeluarkan, budaya dan adaptasi tinggal dan lokasi tempat kerja. Dari subyek
pelaku dari pengelolaan rumah susun, dapat terlihat bahwa masalah kebijakan
pengelolaan keuangan ditemui oleh pengelola dan penghuni rumah susun. Masalah
pengelolaan keuangan terutama dapat terlihat dari sudut pandang pengelola dan
penghuni rumah susun.
2. PERMASALAHAN
Latar
belakang artikel memberikan gambaran perlunya untuk menyediakan aspek kebijakan
yang tepat dalam pengelolaan keuangan di rumah susun, terutama yang cara
penghuniannya dengan menyewa.
3. KAJIAN LITERATUR
Tahapan utama dalam pengelolaan keuangan (Lewis,
2007) meliputi perencanaan (planning),
pengorganisasian (organizing),
pelaksanaan (implementing),
pengendalian (controlling), dan
pengawasan (monitoring) sumber-sumber
daya keuangan (financial resources)
suatu organisasi untuk mencapai tujuan-tujuannya (objectives). Pengelolaan keuangan sebagai sebuah tindakan,
diperlukan untuk menjaga kesehatan keuangan. Aspek yang menjadi perhatian,
meliputi pengelolaan: sumber daya, resiko, organisasi dan pencapaian tujuan. Pengendalian
keuangan dapat dilaksanakan dengan memastikan berjalannya sistem dan prosedur,
sesuai dengan ketentuan dan ketetapan yang ada.
Pengelolaan keuangan membutuhkan sistem
penganggaran keuangan dalam pelaksanaannya. Anggaran merupakan proyeksi
penerimaan dan pengeluaran oleh suatu organisasi untuk mencapai tujuan dalam
periode waktu tertentu. Tiga jenis utama anggaran, dalam akuntansi, yaitu :
anggaran pendapatan dan belanja, anggaran modal dan anggaran kas/proyeksi arus
kas.
Pelaksanaan pengelolaan keuangan melibatkan dua
macam klasifikasi pengeluaran, yaitu biaya langsung dan biaya tidak langsung
(Nainggolan, 2005). Biaya langsung merupakan biaya yang berkaitan langsung dengan
kegiatan spesifik tertentu. Biaya tidak langsung merupakan biaya yang bersifat
lebih umum dan keseluruhan yang tidak merujuk pada kegiatan spesifik. Indikator
kesehatan pengelolaan keuangan dilihat dengan menggunakan neraca keuangan. Neraca
keuangan merupakan daftar informasi aset dan liabilitas pada tanggal tertentu serta
tinjauan sekilas posisi.
Pelaksanaan pengawasan dalam pengelolaan
keuangan dilakukan dengan melakukan audit atau pemeriksaan. Audit memiliki
sifat independen, dilakukan dengan melihat catatan, prosedur, dan kegiatan
organisasi.
Pembahasan pengelolaan keuangan pada rumah
susun, mengacu pada notulensi pelaksanaan Workshop Manual Penyiapan Pengelola
dan Penghuni yang dilaksanakan di Bogor, tanggal 13 September 2011.
Analisis dengan metode kualitatif, yaitu
menggunakan teknik content analysis atau analisis isi. Analisis isi merupakan
teknik penelitian untuk membuat kesimpulan yang dapat ditiru dan berlaku dari
sebuah teks (atau bahan bermakna lain) sehingga ditemukan konteks penggunaannya
(Krippendorf, 2004). Dalam kajian ini teks yang dipakai adalah notulensi
pembahasan workshop.
Analisis isi dapat memberikan wawasan baru, meningkatkan
pemahaman peneliti tentang suatu fenomena, atau memberi informasi tindakan
praktis. Teks akan memberikan arti penting sesuatu kepada seseorang, dibuat
untuk memberikan makna, sehingga makna tidak boleh diabaikan.
Tahapan analisis isi:
1. Mengklasifikasi tubuh
teks yang merupakan data, sehingga analisa isi dapat dianalisis
2.
Menstrukturkan pertanyaan
penelitian, supaya analisis dapat dilakukan untuk menjawabnya.
3.
Memahami tubuh teks
4.
Melakukan analisis konstruk yang
operasional sehingga ditemukan konteks kesimpulan yang dimaksudkan untuk
menjawab pertanyaan penelitian, yang merupakan pemenuhan dasar dari analisis
isi
5.
Memvalidasi bukti, yang merupakan
pembenaran akhir dari analisis isi
Obyek penelitian, sesuai dengan informan kunci (key informance) yang hadir dalam Workshop
Manual Penyiapan Pengelola dan Penghuni, adalah wakil pengelola dari rumah susun sewa (yang dikelola)
Perumnas di Cengkareng Jakarta dan rumah susun sewa mahasiswa Universitas
Muhammadiyah Yogyakarta (UMY), yang disebut sebagai UNIRES atau university residence.
Rusun sewa
Cengkareng dihuni kurang lebih 1920 orang, yang berasal dari berbagai daerah.
memiliki kompleksitas masalah, untuk rusunawa menengah ke bawah. Terdapat dua
pilihan, yaitu tipe 21 dan tipe 24 (Subkhan, 2008). Penghuni diseleksi
berdasarkan pendaftaran peminat (gambar 1.).
Unires UMY
dibangun dengan tujuan untuk memberikan wadah pembinaan kepribadian dan keislaman
bagi mahasiswa UMY (gambar 2). UMY mendapat tiga twin blok Rusunawa, yang
dimodifikasi sehingga menjadi desain cross
blok dengan dana pendampingan internal. Satu gedung ditempatkan di sebelah
utara kampus dan dua lainnya sebelah selatan.
5. DISKUSI
Berdasarkan kajian pustaka terkait pengelolaan
keuangan, maka untuk penyelenggaraan rumah susun, hal yang berkaitan dengan
pengelolaan keuangan paling tidak meliputi aspek: Sumber keuangan, Arus
Kas/Menyusun Anggaran, Perhitungan Tarif Sewa, Pemanfaatan hasil sewa sarusun
& pendapatan lainnya, Administrasi keuangan, Susun dan analisis laporan
keuangan, Prosedure akunting dan otorrisasi pengeluaran, Pengelolaan pinjaman,
Investasi & Kerjasama, Pengadaan Barang & Jasa, Penyelesaian devisit
operasi.
5.1 Sumber
Keuangan
Sumber pendapatan Unires UMY berasal dari uang sewa
mahasiswa, usaha bisnis dan subsidi dari universitas. Menurut pengelola
kebutuhan dana untuk mengelola unires UMY dalam satu tahun memerlukan Rp. 1
Milyar. Sumber dana sebesar Rp. 300 juta diperoleh dari Universitas
Muhammadiyah Yogyakarta.
Pengelola Unires UMY memiliki rencana untuk
mengembangkan bisnis di lingkungan rusun mahasiswa. Usaha yang sudah ada di
lingkungan rusun misalnya adalah kantin rusun. Dengan mengembangkan bisnis,
pengelola mengharapkan sumber pembiayaan pengelolaan rusun akan lebih banyak
yang berasal dari keuntungan usaha, selain dari mahasiswa yang tinggal di
rusun. Dengan mengembangkan usaha di lingkungan rusun, pengelola memiliki visi
untuk memperkecil kebergantungan Unires UMY pada subsidi Universitas.
Dinamika diskusi mengusulkan adanya pembedaan untuk
mahasiswa yang mampu dan kurang mampu. Mahasiswa yang mampu, membayar penuh
(misal Rp. 500 ribu), sedangkan yang kurang mampu mendapat subsidi. Sumber
subsidi dapat berasal dari bantuan rektorat.
5.2 Arus
Kas/Menyusun Anggaran
Kepemilikan aset akan berpengaruh terhadap anggaran
yang dibuat. Misalnya terdapat kasus rusun sewa dibangun dengan menggunakan
dana APBN di atas tanah pemda. Anggaran APBD tidak dapat melakukan penganggaran
aset APBN. Hal ini terjadi karena belum ada Peraturan Menteri Keuangan (PMK)
yang mengatur hal ini. Kondisi Unires UMY, tanah UMY (swasta) dan bangunan
berasal dari APBN. Bila terjadi kerusakan kecil misal AC atau musibah besar
missal kebakaran, akan menimbulkan masalah yang tidak mudah. Perjanjian awal
Pemerintah dengan UMY adalah hibah konstruksi yang belum memikirkan dana sewa
akan masuk anggaran UMY atau ke Negara. Selama ini UMY tidak pernah memberikan
uang sewa ke Negara, karena masuk kategori swasta.
5.3
Perhitungan Tarif Sewa
Rusunawa Perumnas di Cengkareng dalam menentukan tariff,
sejak periode sewa tahun 1996-2000-2004 masih mengacu pada Perda DKI awal yaitu
Rp. 79.000 perbulan. Pengelola mengaku mengalami kesulitan untuk menaikkan
tarif. Permasalahan penyesuaian tarif dilaporkan hingga DPR dan PTUN, namun
pengelola kalah. Pengelola berusaha kembali menyesuaikan tarif sewa, dengan menuntut
kembali ke pengadilan umum. Masalah tarif
yang tertunda menimbulkan tunggakan bayaran hingga Rp. 7,5 milyar. Penghuni
rusunawa memiliki anggapan rusun yang dimiliki negara dibangun dengan uang rakyat.
Dinamika diskusi mengusulkan adanya masa transisi
untuk masalah penyesuaian tarif. Dapat dilakukan dengan strategi mengurangi
rasa kepemilikan, yaitu dengan melakukan pemindahan tempat hunian, misal dalam
24 bulan/2 tahun. Sehingga setiap penghuni kondisi psikologisnya tidak tetap.
Misal dengan adanya rotasi hunian dari lantai 2 ke 4. Hasil survey lapangan,
ditemukan unit rusun yang direnovasi dengan menggunakan lantai keramik. Renovasi
yang dilakukan menunjukkan ketidaksiapan penghuni untuk meninggalkan/ pindah
dari unit hunian yang mereka sewa. Penghuni perlu mendapat pemahaman bahwa
biaya yang mereka keluarkan untuk meningkatkan kualitas unit tidak akan
diganti, bahkan larangan perubahan kondisi.
Penentuan tarif dapat dibuat dengan rumusnya yang
tetap, menggunakan koefisien angka sesuai kondisi daerah. Tarif perlu diatur
dengan tegas dan legal. Penggunaan rumus 1/3 pendapatan dari perbankan, kurang
dapat diberlakukan bagi MBR. Penentuan tarif sewa berdasarkan pengembalian
modal atau dengan pertimbangan harga sewa di pasar.
Pemanfaatan hasil sewa memerlukan kejelasan terutama
terkait dengan kelembagaan pengelola keuangannya. Bentuk pengelola yang sudah
memiliki aturan antara lain bentuk BLU/D, dan PNBP. Rusun sewa milik perumnas
saat ini pengelolaan hasil sewa dan pendapatan lain masih ditentukan oleh
direksi. Isu yang muncul dalam diskusi adalah transparansi. Upaya transparansi
pengelolaan keuangan sudah dilakukan, tetapi tetap masih terjadi konflik, misal
dalam pengadaan pompa.
5.4 Administrasi
Keuangan
Unires UMY menerapkan peraturan untuk mahasiswa ketika masuk ke rusun, diwajibkan untuk mendepositokan uang Rp. 500 ribu. Digunakan sebagai penjamin untuk pengganti kondisi barang sarusun yang dihuni. Barang diberi harga tiap satuannya, dan akan dilakukan penghitungan ulang ketika mahasiswa tersebut akan keluar meninggalkan rusun sewa.
5.5 Penyelesaian Defisit Operasi
Perumnas sejak tahun 1980an sudah mengelola rusunawa,
setiap tahun defisit Rp. 14 milyar. Pada tahun 2006 mendapat Kementerian PU. Perumnas
beranggapan tugas yang didapat dari pemerintah untuk menyediakan hunian
termasuk rusun, belum disertai inforamsi ke pihak mana dapat mengajukan PSO.
6. KESIMPULAN
Sumber pendapatan rumah susun sewa dapat bersumber
dari: sewa; iuran; hibah; hasil kerjasama dengan pihak lain; APBD; APBN; dan lain-lain
pendapatan rusun sewa yang sah. Semua pendapatan tersebut dapat dimasukkan ke
dalam rekening bank yang resmi dari pengelola rusun sewa.
Biaya rusun sewa dapat dibagi
menjadi biaya operasional (sesuai tugas dan fungsi) dan biaya non operasional (menunjang
pelaksanaan tugas dan fungsi). Biaya operasional adalah antara lain biaya
pelayanan untuk alokasi biaya: pegawai; bahan; jasa pelayanan; pemeliharaan;
barang dan jasa. Biaya umum dan administrasi untuk
alokasi biaya: administrasi kantor dan biaya
promosi. Biaya non operasional dapat berupa biaya: bunga
dan administrasi bank.
Pengelola perlu melakukan pengelolaan kas dengan
menyelenggarakan: perencanaan penerimaan dan pengeluaran kas; pemungutan
pendapatan atau tagihan; penyimpanan kas dan mengelola rekening bank; pembayaran;
perolehan sumber dana untuk menutup defisit jangka pendek; dan pemanfaatan
surplus kas jangka pendek untuk memperoleh pendapatan tambahan. Penerimaan
rusun sewa pada setiap hari disetorkan seluruhnya ke rekening kas rusun sewa
dan dilaporkan kepada pejabat keuangan rusun sewa.
Dalam
melakukan perhitungan tarif sewa, pengelola dapat memungut biaya ke penghuni
sebagai bentuk imbalan atas jasa layanan yang diberikan rusun sewa berupa unit
hunian dan atau unit usaha. Imbalan atas jasa layanan berupa tarif, dapat disusun
atas dasar perhitungan biaya satuan per unit layanan atau hasil per investasi
dana atau kewajaran harga pasar sekitar. Tarif sewa perlu mempertimbangkan kontinuitas
dan pengembangan layanan, daya beli masyarakat, serta kompetisi yang sehat. Perubahan
tarif periodik dapat ditetapkan untuk jangka enam tahun ke depan (misal tarif
tahun ke dua 100.000, tahun ke tiga 150.000 dan selanjutnya)
Penyelesaian
defisit operasi rusun sewa, dapat terjadi karena dua hal, yaitu adanya
pelanggaran hukum dan biaya yang lebih besar dari pendapatan. Untuk defisit
pada rusun sewa yang disebabkan oleh tindakan pelanggaran hukum, dapat diselesaikan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan defisit pada
rusun sewa yang disebabkan oleh biaya lebih dari pendapatan, selisih tersebut
dapat ditutupi dengan kewajiban pelayanan publik PSO, subsidi silang dan
penyesuaian tarif.
Administrasi
keuangan rusun sewa paling tidak, terdiri dari: pendapatan/biaya,
rugi/laba, surplus/defisit; penerimaan/pengeluaran; utang/piutang;
dan neraca dan investasi. Forum rapat pengelola dapat menetapkan
kebijakan penatausahaan keuangan rusun sewa yang disampaikan kepada pemilik dan
penghuni.
Rusun
sewa perlu menyelenggarakan akuntansi dan laporan keuangan sesuai dengan
standar akuntansi keuangan yang diterbitkan oleh asosiasi profesi akuntansi Indonesia
atau ketentuan akuntansi pemerintahan untuk pengelolaan yang sehat.
Pengelola
dapat melakukan investasi sepanjang memberi manfaat bagi peningkatan pendapatan
dan peningkatan pelayanan kepada masyarakat serta tidak mengganggu likuiditas
keuangan rusun sewa. Selain itu, untuk meningkatkan kualitas dan
kuantitas pelayanan, pengelola dapat melakukan kerjasama dengan pihak lain.
Barang
inventaris milik rusun sewa dapat dihapus dan/atau dialihkan kepada pihak lain
atas dasar pertimbangan ekonomis dengan cara dijual, ditukar dan/atau
dihibahkan. Pengelola tidak boleh mengalihkan dan/atau menghapus aset tetap. Penggunaan
aset tetap untuk kegiatan yang tidak terkait langsung dengan tugas dan fungsi
rusun sewa harus mendapat persetujuan rapat pengelola.
Daftar Pustaka
Heston,
Y.P. (2010), Karya Tulis: Identifikasi
Permasalahan Keterlambatan Program Pembangunan Rumah Susun, Seminar
Universitas Trisakti, Jakarta.
Krippendorf, Klaus, (2004) Content Analysis: an Introduction to Its
Methodology, Sage Publications, Inc, California.
Lewis, T. (2007), Handbook: Manajemen Keuangan Organisasi Masyarakat Sipil, cetakan
pertama, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.
Nainggolan P. (2005), Akuntansi Keuangan Yayasan dan Lembaga Nirlaba Sejenis, cetakan
pertama, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Peraturan
Menteri Dalam Negeri, Nomor 61 Tahun 2007, Tentang Pedoman Teknis Pengelolaan
Keuangan Badan Layanan Umum Daerah
Profil
University Residence Universitas Muhammadiyah Yogyakarta, http://unires.umy.ac.id, (diakses
pada November 2011).
Subkhan M. (2008), Thesis:
Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa di Cengkareng Jakarta Barat,
Universitas DIponegoro,Semarang.
Tim
Panitia. (2011), Laporan Penyelenggaraan:
Workshop Manual Penyiapan Pengelola dan Penghuni, Balai Litbang Sosekling
Bidang Permukiman, Yogyakarta.
